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D'origine légale ou conventionnelle, l'indivision est une situation qui peut être subie ou souhaitée. Dans tous les cas, il est important d'en connaitre les tenants et aboutissants pour s'adapter aux règles qui l'encadrent. et notamment une compréhension approfondie des droits et obligations des indivisaires.
Dans cet article, nous plongerons dans les différents aspects de l'indivision, des origines à la gestion, tout en s'intéressant aux alternatives telles que la SCI.
L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien ou un même groupe de biens, sans que la part de chacun soit matériellement identifiable. Il peut s'agir de biens immobiliers (maison, lot de copropriété, terrain…) ou mobiliers (comptes, titres…).
Cette situation peut avoir une origine légale, dans le cadre de successions par exemple, ou une origine conventionnelle, lors d'une acquisition immobilière par plusieurs personnes dans une situation autre que des époux mariés sous régime communautaire.
Le régime de l'indivision est encadré par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Ces articles définissent les règles relatives à la gestion des biens en indivision, aux modalités de partage, ainsi qu'aux droits et obligations des indivisaires.
En ce sens, l'indivision est à distinguer de la copropriété, qui est un régime juridique régit par une loi du 10 juillet 1965 et qui définit les règles lorsqu'il y a répartition, sous forme de lot, de la propriété d'un immeuble entre plusieurs personnes.
Chaque copropriétaire possède ainsi une partie privative, dont il a la jouissance exclusive, et une quote-part des parties communes (les espaces à l'usage de tous les copropriétaires tels que les halls, couloirs, escaliers, ascenseurs, espaces verts…)
Dans une indivision, chaque indivisaire a une quote-part de l'ensemble du ou des biens et ne peuvent exercer un droit privatif sur une partie délimitée correspondant à leur quote-part. Il peut être octroyé la possibilité à l'un des indivisaires d'occuper le bien, à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation, sauf convention contraire.
La distinction entre les actes de conservation, les actes d'administration ou gestion et les actes de disposition détermine les règles de décision au sein de l'indivision.
Ainsi, les décisions importantes devant être prises à la majorité des deux tiers voir à l'unanimité des indivisaires, sauf exceptions prévues par la loi, il n'est pas rare de faire face à des situations stériles dans le cadre d'une indivision conflictuelle, menaçant l'équilibre et la pérennité de la situation.
La rédaction d'une convention d'indivision peut jouer un rôle crucial dans la gestion harmonieuse de l'indivision, en établissant des règles claires en ce qui concerne la gestion et/ou le partage des biens.
La convention nécessite un accord unanime pour en fixer les règles de fonctionnement. Il faudra préciser le ou les biens dont la convention fait l'objet et fixer les droits et obligations respectifs (désignation et détermination des pouvoirs).
Elle peut être rédigée par un professionnel pour éviter les écueils, un notaire en cas de bien(s) immobilier(s), doit être signée par tous les indivisaires concernés, et conclue pour une durée déterminée (5 ans renouvelable) ou indéterminée.
Les indivisaires peuvent aussi, indépendamment de la convention d'indivision, désigner l'un d'entre eux ou un tiers mandataire pour gérer l'indivision.
Le mandat, de préférence écrit, peut être général et couvrir la gestion courante (perception des loyers, règlement impôts, entretien des biens immobiliers…) de tous les biens ou spécial et porter sur une mission spécifique (comme trouver un acquéreur pour la vente d'un bien)
Le mandataire peut exercer sa mission sans contrepartie ou contre rémunération mais doit dans tous les cas rendre compte de sa gestion.
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« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
L'article 815 du Code civil prévoit qu'en l'absence de jugement ou convention, chaque indivisaire peut provoquer le partage. Mais d'autres modalités de sortie existent impliquant des procédures spécifiques et pouvant avoir des implications fiscales et patrimoniales importantes.
La vente du bien est l'une des possibilités pour mettre fin à l'indivision. En principe, étant un acte de disposition, il est nécessaire d'obtenir l'unanimité des indivisaires.
Autrement, chacun peut aussi vendre sa quote-part indivise :
Aussi, un partage amiable peut être envisagé. Dans ce cas, il est attribué à chaque indivisaire un ou des biens correspondant à leur quote-part. Si il n'y a qu'un seul bien ou que les biens ne permettent pas une répartition juste, le partageant alloti de manière disproportionné doit une soulte aux autres indivisaires. S'agissant de biens immobiliers, un acte notarié est obligatoire. Autrement, le partage peut être verbal ou écrit (conseillé), entrainant dans ce dernier cas un droit de partage selon la situation qui varie entre 1,1% et 2,5%.
En cas d'échec à l'unanimité, le ou les indivisaires détenant au moins deux tiers des parts font connaître aux autres indivisaires réfractaires, par le biais de leur notaire, leur intention de vendre le bien. En cas d'opposition ou absence de réponse sous 3 mois, le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession pourra être saisi, le ou les demandeur devant indiquer certaines données, notamment l'inventaire du patrimoine à partager, les motivations et les diligences réalisées dans un premier lieu pour parvenir à une vente ou un partage amiable.
À noter que cette procédure est interdite en présence d'indivisaire mineur.
Une fois saisi, le tribunal appréciera les solutions à envisager : soit les opérations de partage en chargeant un notaire d'établir l'acte, soit la vente aux enchères judiciaire des biens par adjudication, dite procédure de licitation, lorsque le ou les biens immobiliers indivis sont difficilement partageables.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une alternative à l'indivision pour la gestion de biens immobiliers.
Comparée à l'indivision, la SCI offre une structure juridique avec des statuts qui précisent les droits et obligations des associés, mais aussi la gestion délimitée de la société et des immeubles par un gérant qui permet d'éviter les situations stériles et précaires de l'indivision. La SCI permet dans le même temps de faciliter la transmission, tout en protégeant le patrimoine et réduisant la note fiscale.
Cependant, la création et la gestion d'une SCI sont plus formalisées et coûteuses que celles d'une indivision.
Le choix entre l'indivision et la SCI dépend des objectifs des propriétaires, de la nature des biens détenus, des relations entre les parties et des considérations fiscales et patrimoniales.
Les propriétaires indivisaires doivent prendre en compte ces différents facteurs avant de choisir la forme de gestion la plus adaptée à leur situation.
Dans le cas d'une indivision prévisible, pouvant être issue d'une succession notamment, il peut être envisagé par les parents d'organiser de leur vivant le partage des biens pour éviter cette situation précaire.
Soit par une donation-partage, soit par un testament-partage, qui permet d'allotir chaque héritier d'un ou plusieurs biens dans le respect de leur part théorique.
Si le lot d'un héritier est supérieur à sa part, il devra une somme d'argent, nommée soulte et en principe versée au jour de l'acte, aux autres héritiers.
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✓ L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent des droits réels sur un même bien, encadrée par le Code civil.
✓ La gestion des biens en indivision implique le respect du principe de l'unanimité pour les décisions importantes.
✓ La rédaction d'une convention d'indivision peut faciliter la gestion et le partage des biens entre les indivisaires mais dans certaines situations la SCI est à privilégier.
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